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Der Immobilienbesitz in Gefahr bei Zwangsvollstreckung und Versteigerung

 

Vielfach durch die Unternehmenskrise ausgelöst, kommt der private und betriebliche Immobilienbesitz des Unternehmers in die Gefahrenzone von Zwangsvollstreckung und Zwansgverwaltung. In der Regel enden diese Verfahren so, dass der Unternehmer die Früchte seiner lebenslangen Arbeit und damit auch seine Altersversorgung verliert. Die Immobilien werden meist erheblich unter ihren tatsächlichen Wert zwangsversteigert.

 

Betriebsimmobilien sind dann auch für eine neue Existenzgründung oder einer Fortführung des Unternehmers entzogen. Privat verliert der Unternehmer sein Heim. Doch dagegen kann man etwas tun.

 
 

Ist der Immobilienkredit fällig gestellt und bestehen Miet- oder Pachteinnahmen, wird die Bank die Zwangsverwaltung der Immobilie beantragen. Der Zwangsverwalter wird ein vom Gericht bestellter Rechtsanwalt sein. Dieser wird die Immobilie in Besitz nehmen und ab dann die Mieten einkassieren und die Verwaltung übernehmen. Er ist zum Neuabschluss, Änderung und Kündigung von Miet- und Pachtverträgen berechtigt.

 

Es gibt verschiedene Konstruktionen, die es dem Zwangsverwalter unmöglich machen, den Besitz auszuüben und die Mieten einzuziehen. Diese Maßnahmen sind sehr komplex und individuell. Im Ergebnis der Maßnahmen wird die Bank die Zwangsverwaltung zurücknehmen.

 

Ein Nebeneffekt ist es, dass es aufgrund der Konstruktion auch für Interessenten und Zwangversteigerungs- Schnäppchenjäger uninteressant wird, die Immobilie zu erwerben.

 


Immobilie in der Krise?


 

Risiken rechtzeitig erkennen

 

Kommt das Unternehmen in Zahlungsschwierigkeiten, bekommen auch die jeweilig finanzierenden Banken früher oder später davon Kenntnis (zum Beispiel durch die Wirtschaftsauskünfte und Schufa).

 

Achtung:

Die Information, dass das Unternehmen in Schwierigkeiten ist, kann schon für die finanzierende Bank der privaten Immobilie ausreichen eine Kreditkündigung auszusprechen oder ggf. neue Sicherheiten zu verlangen. Dazu ist die Bank nach dem Kreditvertrag oder ihren AGB´s berechtigt.

 

Das kann das endgültige Aus für sämtliche Sanierungsbemühungen des Unternehmens bedeuten. Eine Kreditkündigung ist ein derartig bonitätsverschlechterndes Merkmal, dass andere Finanzierungen nicht mehr gelingen werden. Oder nur noch sehr schwer.

 

Es ist daher unbedingt erforderlich, dass der Unternehmer bei einer sich anbahnenden finanziellen Krise rechtzeitig handelt. Am besten ist es aber, verschiedene Vorsorgemaßnahmen schon in „guten Zeiten“ zu tätigen. Doch daran denkt kaum jemand.

 

Vorsorge?


Vorsorgetipp!

 

Übersteigt der Wert einer Immobilie die eingetragenen Grundpfandrechte (Grundschulden) finanzierender Institute, ist es empfehlenswert, sofort nachrangige Grundschulden (Beispielsweise in Form eines Grundschuldbriefes) in das Grundbuch eintragen zu lassen. Diese „Nachfolgefinanzierung“ sollte über einen natürlichen oder juristischen Treuhänder erfolgen.

 


Effekt: In Zeiten der Krise können durch Abtretung dieser nachrangigen Grundpfandrechte oder Übertragung des Grundschuldbriefes neue Finanzierungen werthaltig besichert werden.

Effekt: Andere Gläubiger können nur nach den bereits bestehenden Grundpfandrechten eingetragen werden (Sicherungshypothek) und werden sich eine solche Eintragung überlegen, da sie im Versteigerungsfalle erst nach den vorrangig eingetragenen Grundschulden Zahlungen erwarten dürfen. Die Betreibung der Zwangsvollstreckung muss der jeweilige Antragssteller selbst bezahlen. Diese Kosten sind erheblich.
 
Beachtet werden muss, dass die Grundschulden auch entsprechend valutieren müssen. Es reicht nicht aus, einfach eine Grundschuld eintragen zu lassen, wichtig ist auch, dass nachgewiesen werden kann, dass zum Beispiel ein Darlehen an den Eigentümer tatsächlich ausbezahlt wurde.
 

Finanzierung


Bonitätserhaltende Maßnahmen:

Wichtig ist der Erhalt der Bonität des Immobiliendarlehennehmers. Prüfen Sie daher, inwieweit Sie selbst gefährdet sind, aufgrund einer drohenden Unternehmensinsolvenz schlechte Wirtschaftsauskünfte zu bekommen. Drohen Vollstreckungsmaßnahmen, Haftungen?

Sind Sie Geschäftsführer eines insolvenzgefährdeten Unternehmens, müssen Sie zügig handeln. Scheiden Sie sofort als Geschäftsführer aus. Werden Sie „Berater“ des neuen Geschäftsführers und nutzen Sie dafür einen Treuhänder.

Sprechen Sie rechtzeitig mit der Bank und klopfen Sie ab, ob eine Reduzierung der Rückführungszahlungen für einen gewissen Zeitraum (zum Beispiel die Sanierungsdauer des Unternehmens) möglich ist.

Nutzen Sie dazu auch unsere Dienste und gehen Sie auf jeden Fall gut vorbereitet in das Gespräch. Sollte die Bonität absehbar nicht erhalten werden können, ist zu prüfen, inwieweit Umfinanzierungen und Eigentumswechselmaßnahmen auf Treuhänder (oder die Ehefrau usw.) sinnvoll sind.

 
 


Umschuldung/ Umfinanzierung:

 


Bleibt die Bonität des Darlehensnehmers erhalten sind Umschuldungen zu teuerer Immobilienfinanzierungen die richtige Antwort. Dabei sind Vorfälligkeitsentschädigungen für die Ablösung der Kredite zu beachten.Umschuldungen von Darlehen und Übertragungen der Immobilien im Rahmen der Betriebsaufspaltung in Besitz- und Betriebsgesellschaft sind notwendig.

 

Eine Umfinanzierung des Immobilienbesitzes kann auch erforderlich sein, wenn beim gleichen Kreditinstitut die betrieblichen Finanzierungen und die Immobilienfinanzierungen liegen. Diese Finanzierungen sollten bankenmäßig getrennt werden. Zum einen hat die Hausbank des Unternehmens eine gute Einsicht in die Umsatzsituation zum anderen wird eine Kündigung der betrieblichen Kreditlinien auch die Immobiliendarlehen beeinträchtigen. (Finanzierungen)

Treuhänder


Vermögensübertragung auf Treuhänder:

Die treuhänderische Übertragung von Vermögenswerten auf Dritte ist ein wesentlicher Baustein der Vermögenserhaltung und Risikominimierung bei einer späteren ev. Vollstreckung. Diese Übertragungen sollten aber immer ausreichend rechtzeitig sein, um Anfechtungen von Insolvenz- und Zwangsverwaltern vorzubeugen.

Vorteile eines Treuhandverhältnisses ist das anonymisieren der Besitz- und Beteiligungsverhältnisse gegenüber Dritten. Als Treuhänder können juristische Personen (also in und ausländische Kapitalgesellschaften und Stiftungen) dienen.


Zwangsversteigerung was nun?

Kaufen Sie selbst Ihre Immobilie aus der Zwangsversteigerung. Zum Schnäppchenpreis. Nutzen Sie dazu unsere Treuhandangebote. Finanzieren Sie mit Ihrer neuen Firma den Kaufpreis.

Infos

Weitere interessante Informationen zum Thema hat Ihnen unsere Kanzlei unter
www.vdb-zwangsverwaltung.de zur Verfügung gestellt.